Sam menjual 2 properti komersial pada bulan Juni 2008 dan sedang mendiskusikan perencanaan pajak dengan CPA dan penyedia pemisahan biayanya. Harga jual properti itu adalah $5,2 juta dan $3,3 juta. Sam telah memiliki kedua properti tersebut selama sekitar 8 tahun. Spesialis pemisahan biaya memperkirakan Sam dapat menghemat lebih dari $175.000 dalam pajak penghasilan tahun 2008. Hal ini dapat dicapai dengan menggunakan pemisahan biaya dan “mengejar” penyusutan yang sebelumnya tidak dilaporkan.
Sam memiliki pendapatan pasif dari investasi minyak dan gas dan dari real estatnya. Sam berkecimpung dalam bisnis manajemen properti dan secara aktif terlibat dalam mengelola investasi real estatnya. Penghasilan bersih Sam dari perusahaan manajemennya adalah sekitar $400.000 per tahun. Pertanyaan yang menarik adalah, bagaimana Sam mengurangi pajak penghasilannya lebih dari $175.000 setelah dia menjual propertinya?
Arbitrase Tarif Pajak
Sam mendapat manfaat dari arbitrase tarif pajak. Tarif pajak penghasilan untuk Sam atas penghasilan biasa adalah 35%. Tingkat keuntungan modalnya adalah 15%. Sam tidak memperoleh studi pemisahan biaya saat dia membeli properti tersebut 8 tahun lalu. Oleh karena itu, dia telah melaporkan depresiasi yang terlalu kecil dan tanpa sadar membayar pajak penghasilan yang berlebihan. Dengan mengklaim penyusutan pada Surat Pemberitahuan Pajak tahun 2008, dia dapat menggunakan tambahan penyusutan (“catch-up”) untuk mengurangi pendapatan biasa, sama seperti jika dia telah mengklaim penyusutan selama periode 8 tahun sebelumnya.
Analisis pemisahan biaya awal menunjukkan bahwa Sam telah mengecilkan depresiasi real estat selama periode 8 tahun sebelumnya sebesar $885.000. Arbitrase tarif maksimalkan pengembalian pajak antara tarif pajak penghasilan biasa (35%) dan tarif keuntungan modal (15%) adalah 20%. Sam dapat mengurangi pajak penghasilan tahun 2008 sebesar $177.000 ($885.000 dikali 20%) dengan mengklaim penyusutan yang tidak digunakan pada tahun-tahun sebelumnya. (Perhitungan yang tepat lebih rumit tetapi hasil akhirnya sangat mirip.)
Apa itu Pemisahan Biaya?
Pemisahan biaya hanyalah cara yang akurat untuk mengalokasikan basis biaya real estat dan menetapkan jadwal penyusutan. Jadwal penyusutan real estat sering ditetapkan dengan mengalokasikan sebagian dari basis biaya untuk tanah dan mengalokasikan sisanya untuk periode pemulihan penyusutan jangka panjang (penyusutan garis lurus 27,5 atau 39 tahun). Pemisahan biaya menyempurnakan jadwal penyusutan dengan mengidentifikasi barang-barang yang berumur pendek. Ini umumnya dapat disusutkan selama 5, 7 atau 15 tahun. Dalam menyiapkan laporan pemisahan biaya, penilai atau insinyur akan mengunjungi properti dan mengidentifikasi, menghitung, dan mengevaluasi kualitas berbagai jenis properti berumur pendek. Setelah kunjungan lapangan, penilai akan benar-benar menetapkan dasar biaya awal untuk setiap item yang berumur pendek, sejak tanggal akuisisi. Dalam pertunangan biasa,
Apa itu Barang Berumur Pendek?
Beberapa item umur pendek yang umum adalah karpet, ubin vinil, kerai, lansekap, pagar dan paving. Lainnya, yang lebih sederhana, adalah infrastruktur utilitas bawah tanah, saluran pembuangan badai, pipa khusus dan listrik, dll.
Mitos Pemisahan Biaya
Banyak investor real estat dan bahkan beberapa pembuat pengembalian pajak percaya bahwa pemisahan biaya hanya menangguhkan Kursus Brevet Pajak Murah penghasilan. Kekhawatiran mereka adalah mereka akan membuat tagihan pajak yang berlebihan saat properti itu dijual. Namun, kekhawatiran itu tidak berdasar. Pemisahan biaya memberikan pengurangan bersih dalam pajak penghasilan (berdasarkan perbedaan antara tingkat pendapatan biasa dan tingkat keuntungan modal). Sementara pembayar pajak menangguhkan pajak dengan tarif pajak penghasilan biasa, dia hanya menaikkan pajak, pada saat penjualan, dengan tarif capital gain. Manfaat bersih kira-kira 20% dari peningkatan depresiasi dalam total pengurangan pajak.
Tentu saja, menggunakan pemisahan biaya saat properti dijual tidak termasuk manfaat penangguhan. Namun, itu mencakup manfaat pengurangan pajak yang substansial berdasarkan depresiasi catch-up.
Tip Pajak yang Tidak Diketahui
Penyusutan yang dikecilkan pada tahun-tahun sebelumnya dapat diklaim pada tahun berjalan tanpa mengajukan pengembalian pajak penghasilan yang diubah. Selain itu, penyusutan bersih yang tidak dilaporkan pada tahun-tahun sebelumnya dapat diklaim dalam satu tahun. Ini adalah perkembangan yang cukup baru yang ditetapkan dalam Rev. Proc 2001-19. Penyesuaian penyusutan biasanya dibagi rata selama 4 tahun.
Penyusutan yang kurang dilaporkan dilaporkan pada tahun berjalan (“Tahun Perubahan”) dengan menggunakan formulir 3115 (formulir perubahan metode akuntansi). Formulir 3115, untuk tujuan pemisahan biaya, telah ditetapkan oleh IRS sebagai perubahan metode akuntansi “persetujuan otomatis”.
Contoh Sederhana
Sam memperoleh laporan pemisahan biaya untuk mendokumentasikan properti 5, 7 dan 15 tahun di propertinya yang baru dijual. Laporan pemisahan biaya menunjukkan penyusutan yang dikecilkan Sam pada tahun-tahun sebelumnya sebesar $885.000. Depresiasi tambahan ini mengurangi pajak penghasilan biasa Sam dan meningkatkan pajak keuntungan modalnya. Pajak penghasilan biasa dikurangi $309.750 ($885.000 dikali 35%). Pajak capital gain dinaikkan sebesar $132.750 ($885.000 kali 15%). Penghematan pajak bersih adalah $177.000 ($309.750 dikurangi $132.750).
Apakah ini Sah?
Tentu saja, karena Sam secara sukarela memberikan pinjaman kepada pemerintah sebesar $177.000. Sam meminjamkan uang kepada Paman Sam dengan melebih-lebihkan pendapatan bersihnya, karena dia mengecilkan penyusutan real estatnya. Sam pasti tidak akan pernah dengan sengaja meminjamkan uang pemerintah AS selama 8 tahun dengan bunga 0%. Satu-satunya hal yang lebih buruk daripada menjadikan Paman Sam pinjaman 0% adalah membiarkan dia mempertahankan pokok pinjaman.
Mengapa BPA Saya Tidak Merekomendasikan Ini?
Undang-undang pajak penghasilan federal rumit; ada banyak nuansa. Adalah akurat untuk mengatakan bahwa tidak ada satu orang pun yang ahli dalam semua aspek undang-undang pajak penghasilan AS. Pemisahan biaya juga telah berubah secara substansial selama 10 tahun terakhir. Dulu harganya $20.000+ untuk studi pemisahan biaya sederhana. Selain biaya yang lebih rendah, manfaat pemisahan biaya menjadi lebih dipahami. Namun, masih ada penyusun SPT pajak penghasilan yang percaya pemisahan biaya hanya menunda pembayaran pajak penghasilan.
Selain itu, penulis berpendapat remunerasi bagi penyusun SPT tidak dipahami dengan baik. Mereka dibayar dengan biaya tetap untuk melengkapi formulir. Selain retensi klien, ada insentif terbatas bagi penyusun pengembalian pajak untuk fokus pada pengurangan pajak. Masalah remunerasi diperparah dengan beban kerja puncak sebelum batas waktu pelaporan pajak. Klien ingin mengunjungi pembuat pengembalian pajak ketika dia sedang memproses beban puncaknya dan paling tidak mampu memberikan perhatian terfokus kepada klien individu.
Apakah Ini Masuk Akal untuk Saya?
Anda perlu menjawab beberapa pertanyaan untuk menentukan apakah mendapatkan studi pemisahan biaya akan mengurangi pajak penghasilan Anda. Pertanyaan pertama adalah apakah Anda membayar pajak penghasilan. (Sulit untuk mengurangi pajak di bawah $0.) Masalah selanjutnya adalah jenis pendapatan. Apakah pasif atau biasa saja. Jika itu pendapatan biasa, dapatkah Anda mengklaim depresiasi sebagai seseorang yang “berpartisipasi secara material” dalam mengoperasikan real estat atau sebagai profesional real estat. Depresiasi tambahan pasti dapat digunakan untuk mengimbangi pendapatan pasif. Partisipasi secara material adalah istilah seni. Konsultasikan dengan BPA atau pembuat laporan pajak Anda tentang masalah ini. Ada juga batasan yang terkait dengan dasar risiko Anda. Anda dapat mengurangi penyusutan untuk mengimbangi pendapatan biasa jika Anda seorang profesional real estat. Secara umum, ini berarti pekerjaan harian Anda terkait dengan bisnis real estat.
Langkah selanjutnya adalah menentukan berapa banyak penyusutan tambahan yang dapat dihasilkan dan konsekuensi bersih dari penyusutan tambahan tersebut. Penasihat pemisahan biaya yang berpengalaman harus mampu dan mau memberikan analisis awal dari penyusutan tambahan, mengevaluasi konsekuensi pajak penghasilan, dan mengevaluasi konsekuensi keuntungan modal. Itu akan memberikan informasi yang Anda butuhkan untuk membuat keputusan berdasarkan informasi.
Kesimpulan
Kode Pajak Penghasilan Bizantium AS terlalu rumit untuk dipahami sepenuhnya oleh siapa pun. Tarif pajak yang lebih rendah dan pengurangan yang lebih sedikit akan menguntungkan pembayar pajak dan ekonomi. Namun, untuk saat ini, kode pajak sangat banyak, memiliki aturan yang berbelit-belit dan logika yang berbelit-belit. Secara hukum mengurangi pajak penghasilan Anda adalah mungkin. Namun, itu membutuhkan perencanaan dan upaya tim.
